CĂN HỘ CHUNG CƯ CÓ THỜI HẠN SỬ DỤNG 50 NĂM LÀ NHƯ THẾ NÀO

1. Chung cư xây dựng trên đất có thời hạn sử dụng là 50 năm thì chung cư có thời hạn thế nào?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Chiếu theo quy định trên dự án xây dựng nhà chung cư mà thời hạn giao đất là 50 năm thì khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua, căn hộ đó sẽ được sử dụng ổn định lâu dài đối với phần sở hữu nhà ở.

2. Sự khác nhau giữa chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn

Để trả lời câu hỏi có nên mua chung cư 50 năm hay không, bạn cần nắm rõ sự khác biệt giữa chung cư vĩnh viễn và chung cư 50 năm, từ đó cân nhắc lựa chọn tùy theo nhu cầu, điều kiện tài chính của gia đình mình.

Chung cư sổ hồng vĩnh viễn

– Có sổ hồng sở hữu lâu dài

– Đăng ký sổ hộ khẩu bình thường

– Được phép cư trú

– Được phép sang nhượng lại

– Được thế chấp vay vốn ngân hàng.

– Chủ sở hữu được đền bù hoặc 1 suất tái định cư nếu chung cư xuống cấp, xây dựng lại.

Chung cư sổ hồng 50 năm

Chung cư có thời hạn sử dụng 50 năm vẫn có đầy đủ đặc điểm của chung cư sổ hồng vĩnh viễn. Điểm khác biệt là, chung cư 50 năm được xây trên khu đất có thời hạn giao đất 50 năm, tuy nhiên khi chuyển sang đất ở thì cư dân sinh sống trong chung cư được phép sử dụng lâu dài và đóng đầy đủ tiền sử dụng đất theo quy định hiện hành của pháp luật.

Nhà nước giao đất cho chủ đầu tư trong thời hạn 50 năm để tránh tình trạng doanh nghiệp chây ỳ không triển khai thực hiện dự án, gây lãng phí tài nguyên đất. Khi được chuyển sang đất ở và dự án hoàn thiện thì cư dân được cấp sổ hồng như loại chung cư vĩnh viễn. Do đó, người dân không cần phải lo lắng việc mua chung cư 50 năm, khi hết thời hạn sử dụng sẽ “mất trắng”.

Chung cư 50 năm dạng cho thuê (condotel, officetel)

Loại chung cư này cũng có thời hạn sở hữu 50 năm, tuy nhiên chỉ có hợp đồng thuê, khi hết hạn không được đền bù. Mặt khác, khi mua chung cư 50 dạng hợp đồng thuê cũng không được ngân hàng hỗ trợ cho vay (nếu có thì đó chính là ngân hàng phát triển dự án), rất khó thế chấp vay vốn ngân hàng. 

Khác với hai loại hình chung cư nêu trên, chung cư dạng hợp đồng thuê không được phép đăng ký hộ khẩu, chỉ được đăng ký tạm trú và đăng ký kinh doanh. Trong thời hạn thuê 50 năm, không bị tăng giá thuê.

3. Mua chung cư có thời hạn sử dụng đất 50 năm khi hết thời hạn chủ sở hữu có mất nhà hay không?

Đối với thời hạn sử dụng chung cư pháp luật không phân biệt chung cư có thời hạn sử dụng đất 50 năm hay chung cư sử dụng lâu dài. Căn cứ theo Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau:

Điều 99. Thời hạn sử dụng nhà chung cư

1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.
2. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:
3. a) Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 của Luật này;
4. b) Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 Điều này.

3. Việc xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều này được quy định như sau:
4. a) Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định tại Mục 2 Chương này;
5. b) Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt;
6. c) Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở;
7. d) Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định tại Điều 116 của Luật này.

Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy thời hạn chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định trên, quyền lợi (thời gian sử dụng) của người mua chung cư tại các dự án có thời hạn sử dụng đất 50 năm không khác với quyền lợi của người mua chung cư có thời hạn sử dụng lâu dài, khi hết thời hạn 50 năm, bạn vẫn được tiếp tục sở hữu nhà ổn định. Mọi thay đổi có liên quan đến phần sở hữu riêng đều phải có sự đồng ý của bạn, tức là chủ sở hữu.

Tuy nhiên nếu sau một thời gian sử dụng mà công trình không còn đủ điều kiện sử dụng theo kiểm định của cơ quan có thẩm quyền thì chủ sở hữu căn hộ chung cư đều phải tuân thủ các quy định của pháp luật về cải tạo, phá dỡ nhà chung cư, trong trường hợp này thì bạn được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó, trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Mua căn hộ chung cư có bao gồm chỗ để xe ô tô hay không?

Căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 101 Luật Nhà ở 2014 quy định đối với chỗ để xe ô tô trong chung cư thì các chủ sở hữu căn hộ chung phải thuê hoặc mua. Chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Khi bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.

Như vậy khi bạn có xe ô tô muốn được để tại chung cư thì phải thuê hoặc mua chỗ để xe.

5. Có nên mua chung cư thời hạn 50 năm không?

Chung cư 50 năm có nhiều ưu điểm về vị trí xây dựng, giá bán, giá cho thuê…

Chung cư 50 năm sở hữu những ưu điểm vượt trội như giá bán thấp hơn các dự án chung cư sổ hồng vĩnh viễn cùng phân khúc ở khu vực lân cận. Bởi lẽ, chủ đầu tư dự án chung cư có thời hạn sử dụng 50 năm được nhiều ưu đãi và không phải nộp tiền đất lâu dài quá cao cho Nhà nước.

Mặt khác, chung cư sổ hồng 50 năm cũng thường tọa lạc ở vị trí đẹp, thuận lợi kết nối giao thông, hạ tầng xã hội, có thể tích hợp tháp văn phòng trong dự án, dễ dàng thu hút khách thuê, giá cho thuê cao hơn.

Nếu chưa nắm rõ quy định thì người dân vẫn lo lắng về việc mua chung cư 50 năm có bị thu hồi, bị mất trắng khi hết niên hạn sử dụng. Tuy nhiên, như đã trình bày ở phần trên, quyền lợi sở hữu căn hộ được bảo vệ theo quy định của pháp luật khi hết niên hạn sử dụng nhà chung cư.

Nếu nhà chung cư phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng mới hay xây dựng công trình khác thì chủ sở hữu căn hộ sẽ được bố trí tái định cư, hỗ trợ tái định cư và lo chỗ ở tạm thời trong thời gian xây dựng, cải tạo… 

Như vậy, mua chung cư 50 năm không hề bị “mất trắng” khi hết thời hạn sử dụng bởi còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác